Vad är ett servitut?

Servitut avser ett rättsförhållande som exempelvis innebär rätten för en fastighet att använda en annan fastighet för ett specifikt ändamål. Servitut innebär en rätt för ägaren av den härskande fastigheten att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt nyttja den tjänande fastigheten eller tillhörande byggnad/anläggning. Vidare kan servitutet även innebära viss bestämmanderätt för ägaren av den härskande fastigheten.

Servitut kan bildas, ändras eller upphävas genom tillämpning av olika lagar beroende på situation, vanligtvis genom tillämpning av fastighetbildningslagen, jordabalken, miljöbalken eller expropriationslagen.

Avtalsservitut och officialservitut 

Det finns två typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare, ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet. Det kan sägas att de olika typerna av servitut främst avser processen för dess uppkomst. Emellertid föreligger regulatoriska skillnader mellan officialservitut och avtalsservitut varför "identiteten" kan spela en avgörande roll.

Officialservitut

Officialservitut bildas, ändras eller upphävs genom beslut av myndighet eller domstol. Officialservitut enligt FBL kan avse fastighetsbildning enligt 1:1 § 2 p FBL eller fastighetsreglering enligt 5:1 § 4 p FBL och beslutas av Lantmäteriet. Särskilda bestämmelser finns i 7 kap fastighetsbildningslagen vilka utgör specialregler i förhållande till huvudreglerna om servitut enligt 14 kap Jordabalken.

Kravet på väsentlig betydelse

Ett officialservitut enligt 7:1 § FBL utgör fastighetsreglering och ska vara av väsentlig betydelse för en fastighets ändamålsenliga användning. Kravet på väsentlig betydelse kan anses begränsa Lantmäteriets befogenheter genom att lagtexten gör utryck för ett slags proportionalitetskrav.

Även den tjänande fastighetens intressen ska beaktas. Rättsfallet NJA 1996 s 776 handlar om en situation där ett servitut ansågs hindra ägaren till den tjänande fastigheten från att använda en stor del av sin fastighet varför HD upphävde Lantmäteriets officialservitut eftersom det skulle innebära ett totalt ianspråktagande till tjänande fastighets nackdel.

Slutsatsen är därför att kravet på väsentlig betydelse alltid gäller för ägaren av den härskande fastigheten samtidigt som servitutets verkningar utifrån båda parter alltid ska beaktas. Beslut om servitut kan upphävas med hänsyn till den tjänande fastighetens intressen.

Vems skyldighet är det att ansvara för underhållet av väg, byggnad eller annan anläggning som omfattas av officialservitut?

Underhållsfrågan regleras i 7:1 § 2st FBL, där stadgas: "Utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet."

Underhåll av servitut kan avse underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning. Skillnaden mellan underhåll och driftsarbete har inte klargjorts men är avgörande då reglerna är begränsade till underhållsarbete. Underhållskyldigheten ska bestämmas genom överenskommelse mellan parterna. Utgångspunkten är således att ett officialservitut inte medför underhållskyldighet för ägaren till den tjänande fastigheten. Underhåll av servitut kan därför inte beslutas av Lantmäteriet utan kräver fastighetsägarnas medgivande.

Sammanfattningsvis är reglerna om underhåll vid officialservitut dispositiva. Varför vikten av ett väl utformat servitutsbeslut är avgörande för att servitutsreglernas syften ska tillgodoses. Underhållsskyldigheten bör alltså framgå klart av servitutsbeslutet. 

Kontakta oss för ett kostnadsfritt rådgivningssamtal

E: info@treschowpartner.se
T: +46 (0) 704-18 55 93

Senaste nyheter