Bostadskolan
Att tänka på vid bostadsaffärer
Att köpa en egen bostad är en viktig och stor affär i livet.
Allra viktigast är att ta det lugnt och inte dras med i och bli
uppstressad av snabba budgivningar. Försök istället att vara
sansad och ha emotionell distans till bostaden innan köpet
är klart och den är din.
När du hittat din drömbostad och blivit upp över öronen
förälskad kan du få svårt att hålla dig lugn. Rent känslomässigt
har du kanske redan i tanken flyttat in i bostaden och då kan
det vara svårt att hålla distans till en budgivning som tenderar
att springa iväg. Starka känslor är inblandade när man ska
köpa sitt hem - det handlar ju både om den egna livsmiljön
och stora summor pengar. . Bostadsköp är ett typexempel på när juridiken och ekonomin går hand
i hand, vilket också kommer framgå i kapitlet.
När du köper bostad
Inför beslutet att köpa en bostad är det lätt att tankarna okontrollerat snurrar i raketfart. Vilka rättigheter har du som köpare? Och vilka skyldigheter? Kommer din ekonomi att klara av bostadsköpet? Eftersom det är mycket att hålla reda på kommer här lite matnyttig information.
Om ni är sambos och ska köpa bostad
Om du står i
tankarna att köpa bostad och du är i ett samboförhållande råder jag dig och din partner att se över vad som gäller för er rent juridiskt. Om ni är sambor och går in med hälften var, alltså lika stora
insatser, är det ingen fara på taket. Men om ni går
in med olika insatser behöver ni ha koll på vad som
gäller. En av er kanske har sålt sin bostadsrätt och
den andra har kanske mindre sparpengar att lägga in
i en gemensam bostad. Om era insatser är olika stora behöver ni skriva ett papper på vad som ska gälla
den dagen ni ska sälja lägenheten. Om ni inte skriver
något riskerar den som gått in med den större insatsen att förlora en stor del av sina pengar. Vid en separation eller ett dödsfall delas nämligen sambornas
bostad och bohag rakt av om man inte skrivit något,
och detta oavsett om den ena gått in med en miljon
kronor och den andra med etthundratusen kronor.
Undersökningsplikt vid husköp
Om du ska köpa ett hus är det av stor vikt att du gör en ordentlig undersökning av huset innan du skriver kontrakt med
säljaren. Om en mäklare är anlitad för att förmedla köpet kan
mäklaren hjälpa dig med att ta fram information angående
fastigheten, som pantbrev, om det finns servitut, inteckningar
och eventuella lån.
Anledningen till att det är viktigt att du gör en grundlig
undersökning av huset innan du skriver under avtalet är att du
alltid köper ett hus i så kallat befintligt skick. Detta innebär
att du inte kan klaga på fel som du borde upptäckt vid en
undersökning av huset. Därför är det en väldigt bra idé att
ta hjälp av en besiktningsman som kan hjälpa dig att göra en
ordentlig besiktning av huset.
Som köpare har du så kallad undersökningsplikt när du
köper ett hus och denna plikt är mycket omfattande. De enda
fel som du kan reklamera till säljaren är så kallade dolda fel
som inte gick att upptäcka när huset besiktigades.
Om du skulle upptäcka dolda fel har du å andra sidan tio år på dig
att reklamera dessa till säljaren. I de fall då hus är behäftade
med dolda fel är säljaren ersättningsskyldig för dessa. Med
detta sagt: gör en omfattande undersökning av vinden, källaren och grunden och ta hjälp av en besiktningsman. En
besiktningsman gör ofta en grundlig besiktning i syfte att
hitta skador, dolda fel och brister i konstruktionen. Efter besiktningen får du ett skriftligt protokoll som kan fungera som
bevis vid en eventuell tvist. Misstänker besiktningsmannen
fukt någonstans i huset kan denna även göra fuktmätningar.
Innan du anlitar en besiktningsman bör du alltid kontrollera
att denna har en konsultförsäkring. En sådan försäkring kan
täcka upp om besiktningsmannen hade en dålig dag och missade något som hen faktiskt borde ha sett. Besiktningen ska
som sagt ske före du och säljaren skriver under köpekontraktet.
Köpekontraktet
När undersökningen av din drömbostad är gjord är det dags att skriva under ett köpekontrakt med säljaren. Köpekontraktet är bindande för både dig som är köpare och för säljaren, och det krävs ett skriftligt avtal för att köpet av bostaden ska bli juridiskt bindande. Vid köp av fastighet krävs det enligt lag att vissa formkrav är uppfyllda (muntliga avtal gäller inte vid fastighetsköp). För att ett kontrakt ska vara juridiskt bindande ska följande fem punkter vara med.
1. Uppgifter om både säljare och köpare.
2. En överlåtelseförklaring av fastigheten.
3. Uppgifter om köpeobjektet.
4. Köpesumman.
5. Både säljarens och köparens underskrifter.
Uppfylls inte något av dessa minimikrav är hela avtalet ogiltigt. Använder du dig av en mäklare som förmedlar köpet ta mäklaren fram och hjälper till med kontraktet och köpebrevet så att de uppfyller lagens formkrav. I och med att det är så viktigt att genomföra en besiktning av huset kan man skriva in ett villkor i köpekontraktet att köpet blir giltigt först efter besiktning. Ett annat vanligt förekommande villkor innan köpet går igenom är att köparen har fått lån från banken. Om man har med dessa villkor och huset inte går igenom en besiktning eller köparen inte får sina sökta lån så hävs köpet.
Köpebrev
Efter att köpekontraktet skrivits under är det vanligast att man
även skriver ett köpebrev. Köpebrevet bekräftar att säljaren
har fått pengarna för bostaden och är ett kvitto på att kontraktets villkor är uppfyllda. Enligt lag är du ägare till huset
redan när ni undertecknade köpekontraktet och därför blir
du också skattemässigt ägare från det datumet. Ofta betalar
köparen en handpenning i samband med att köpekontraktet
undertecknas, men därefter brukar det gå en tid innan köpebrevet undertecknas. Detta beror på att säljaren ska få tid att
flytta ut sina möbler och tillhörigheter samt hinna flyttstäda.
På tillträdesdagen görs en likvidavräkning. I den tas allt
upp som rör betalningen, exempelvis ränta på lån om du som
köpare ska ta över dessa från säljaren. Likvidavräkningen kan
vara bra att spara till deklarationen.
Vad är pantbrev?
Pantbrev kan liknas vid att du går till en pantbank och pantsätter din klocka som säkerhet för att få ett lån. Eftersom en
fastighet inte fysiskt går att lämna hos banken som säkerhet för ditt bostadslån finns pantbreven. Enkelt förklarat är pantbrev
bankens säkerhet - ett dokument som används som säkerhet
för lån (vanligen vid köp av fastighet). Normalt hjälper banken
dig med allt det tekniska kring pantbrev så det är inget som
du behöver tänka på.
Pantbreven utfärdas av Lantmäteriet och används därefter
av banken som säkerhet för dina lån. Om din bostad är pantsatt i en viss bank får du inte sälja bostaden hur som helst om
du inte samtidigt löser lånen hos banken. Det vanligaste när
en fastighet byter ägare är att den gamla ägaren då får tillbaka
sina pantbrev och överlämnar dessa till den nya ägaren, som
i sin tur använder dem till sina lån.
I Sverige betalar man något som kallas stämpelskatt när
man köper ett hus eller en tomt. Stämpelskatten består av olika
delar som lagfartsavgift, expeditionsavgift och pantbrevsskatt
på nya inteckningar på huset.
Det är en fördel om det redan finns uttagna pantbrev för
då slipper du som köpare att betala för nya. Avgiften för att
ta ut pantbrev är två procent på inteckningsbeloppet plus en
expeditionsavgift på 375 kronor (år 2017) per inteckning.
1,5 % av köpeskillingen eller
taxeringsvärdet
betalas till Lantmäteriet i lagfartsavgift.
2 % av beloppet på eventuella
nya pantbrev betalas till Lantmäteriet.
Oftast finns det redan pantbrev uttagna på huset. Uttagna pantbrev ska täcka skulden
för hela lånebeloppet.
Lagfart
I Sverige måste man registreras som ägare i fastighetsägarregistret när man köper eller tar över en fastighet. Registreringen kallas för lagfart och är beviset på att det är du som äger fastigheten. Från det att du har köpt huset har du tre månader på dig att ansöka om lagfart och om du missar detta riskerar du böter. När du köper hus betalar du som sagt en stämpelskatt för att få lagfart. Kostnaden är för närvarande 1,5 procent av köpesumman plus en avgift på 825 kronor. Köper du däremot en bostadsrätt behöver du ingen lagfart, då det formellt inte är du som äger din bostad - du äger enbart rätten att bo i lägenheten.
Som du ser är det många steg som du ska gå igenom
när du köper en ny bostad. När huset är besiktigat
och lånen klara hos banken ska köpebrevet undertecknas av dig och säljaren. I det skedet har pengarna
bytt ägare och pantbrev och lagfart är avklarade, och
först då är husköpet klart. För att kunna belåna huset
och få ut pantbrev måste du först registreras som ny
ägare och lagfarten måste därför vara klar. Det säger
sig självt att du inte kan få inteckningar i form av pantbrev på ett hus som du inte står som ägare för.
Så säljer du din bostad
När du beslutat dig för att sälja ditt hus eller din lägenhet finns
det en hel del saker att hålla reda på. Du bör tidigt ta ställning
till om du vill sälja bostaden själv eller anlita en mäklare som
hjälper till med försäljningen. Mäklarnas arvoden brukar ligga
på mellan 3-5 procent av försäljningspriset, och de hjälper dig
med värdering, annonser, visningar, kontakter med potentiella
köpare, budgivning, kontraktsskrivning med mera.
BOSTADENS VÄRDE
Innan du beslutar dig för sälja din bostad kan det vara en bra
idé att ta reda på hur mycket bostaden är värd. Dels för att du
då vet hur mycket pengar du har att stoppa in i nästa bostad,
dels för att banken oftast vill veta hur mycket du kan få för
din bostad. För att få hjälp med en värdering kan du vända
dig till en mäklare. Även om du är osäker på om du vill sälja
med hjälp av en mäklare erbjuder många av dem kostnadsfria
värderingar utan att du förbinder dig till något.
FAKTA OM BOSTADEN
Som säljare har du så kallad upplysningsplikt. Det innebär att
du ska upplysa köparen om allt du vet om din bostad. Köparen har rätt att få information från dig om felaktigheter eller
om du misstänker att något inte står rätt till i huset. Känner
du till något fel som inte syns och som du inte berättar om
kan du bli tvungen att betala
för reparationer.
Tänk dig in i köparens roll:
Vad skulle vara viktigt för dig
att veta om du skulle köpa den
här bostaden? Fungerar till exempel inte den öppna spisen?
Är du osäker på bostadens yta?
När du är klar kan du skriva ner vad du kommit fram till och
ge till köparen.
Om du säljer en bostadsrätt kan köparen åberopa fel under
två år efter överlämnandet. Är det ett hus du säljer kan köparen
under tio år vända sig till dig med så kallade "dolda fel". Var
därför noga med vilken information du lämnar till köparen
så slipper du riskera att bli ersättningsskyldig i framtiden.
Olika lagar tillämpas beroende på köpeobjektet. Om du köper en bostadsrätt är köplagens bestämmelser tillämpliga, och köper du istället ett hus är det jordabalkens bestämmelser som gäller.
DEN GASTKRAMANDE BUDGIVNINGEN
Så har du då fått några intressenter på kroken! När första
budet väl trillar in får du troligen fjärilar i magen - men vad
betyder egentligen ett bud? Ett bud på en bostad är aldrig
bindande för den som lämnar det, inte ens om budet är skriftligt. Är det en bostadsrätt du säljer ska dessutom köparen bli
godkänd som medlem i föreningen innan köpet går igenom.
Men när sista budet är lagt (och i de fall köparen har blivit
godkänd av bostadsföreningen) har det blivit dags att skriva
köpekontrakt.