Har du fått ett krav om dolda fel?

Har du sålt ett hus och fått ett krav från köparen om dolda fel eller andra fel i fastigheten? Ett krav innebär inte automatiskt att du som säljare är ersättningsskyldig. Köparen måste kunna visa att det finns ett rättsligt relevant fel, att felet förelåg vid köpet och att det inte borde ha upptäckts inom ramen för köparens undersökningsplikt.

Treschow & Partner hjälper säljare att bedöma och bemöta krav efter en fastighetsförsäljning. Vi granskar köpehandlingarna, besiktningsprotokollet, den tekniska bevisningen och hur köparen har beräknat sitt krav. Därefter hjälper vi dig att ta fram en juridiskt och ekonomiskt genomtänkt strategi.

Gör detta när du får ett krav från köparen

Om köparen påstår att det finns dolda fel i huset bör du agera skyndsamt, men undvika att medge ansvar eller lova ersättning innan kravet har utretts.

Det är lämpligt att:

bekräfta att du har tagit emot kravet utan att medge ansvar,
begära att köparen preciserar vilket fel som påstås och vilket belopp som krävs,
begära fotografier, besiktningsutlåtanden, offerter och övrigt underlag,
spara köpekontrakt, objektsbeskrivning, frågelista, besiktningsprotokoll och kommunikationen inför köpet,
anmäla kravet till eventuell dolda fel-försäkring,
kontrollera rättsskyddet i din hem- eller villaförsäkring,
undvika att själv lämna omfattande förklaringar innan underlaget har granskats,
kontakta en jurist eller advokat för en första bedömning.

Köparen bör normalt inte genomföra omfattande rivning eller reparation innan du har fått möjlighet att undersöka det påstådda felet. Annars kan viktig bevisning gå förlorad.

När kan säljaren ansvara för fel i fastigheten?

Reglerna om fel i fastighet finns i 4 kap. jordabalken. En fastighet kan vara felaktig om den avviker från vad som följer av köpeavtalet eller från vad säljaren har utfäst före köpet. Fel kan även föreligga om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till bland annat fastighetens ålder, skick, konstruktion, användning och pris.

För att köparen ska kunna göra gällande ett fel krävs normalt att förhållandet förelåg vid köpet. Ett problem som uppkommit först efter köpet är som utgångspunkt inte säljarens ansvar.

Det räcker inte heller att ett fel varit osynligt eller att köparen inte kände till det. Bedömningen omfattar bland annat om felet borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning och om köparen hade anledning att räkna med den aktuella bristen.

Köparens undersökningsplikt

Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Köparen kan normalt inte åberopa sådant som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick och omständigheterna vid köpet.

Om det har funnits varningssignaler, exempelvis fuktfläckar, lukt, sprickor, riskkonstruktioner eller anmärkningar i besiktningsprotokollet, kan köparens undersökningsplikt ha utökats. Köparen kan då ha behövt anlita en särskild teknisk expert eller genomföra en fördjupad undersökning.

Att köparen har anlitat en besiktningsman innebär inte automatiskt att undersökningsplikten är uppfylld i alla delar. Det kan också finnas anledning att utreda om ett påstått fel borde ha upptäckts av besiktningsmannen och om köparens krav i stället, eller även, ska riktas mot denne.

Vilken betydelse har säljarens uppgifter?

Uppgifter som säljaren lämnat före köpet kan få stor betydelse. Det gäller exempelvis information om tidigare renoveringar, fuktskador, dränering, tak, badrum, el, avlopp och andra installationer.

En konkret utfästelse kan påverka vad köparen haft rätt att förvänta sig och även omfattningen av köparens undersökningsplikt. Om säljaren känt till ett allvarligt problem och aktivt lämnat felaktiga eller vilseledande uppgifter kan det också påverka ansvarsbedömningen.

Det finns däremot inte någon obegränsad skyldighet för säljaren att garantera att ett äldre hus är felfritt. Vad som har sagts, hur frågorna har ställts och vad som kan bevisas behöver bedömas i varje enskilt fall.

Vanliga krav efter en husförsäljning

Krav mot säljare gäller ofta:

fukt, mögel eller röta,
brister i badrum och tätskikt,
dränering, grund eller källare,
fel i tak, fasad eller konstruktion,
felaktiga el- eller VVS-installationer,
enskilt avlopp eller brunn,
felaktigt utförda renoveringar,
avvikande boarea,
felaktiga uppgifter om fastigheten,
rättsliga fel, servitut eller andra begränsningar.

Att någon av dessa brister upptäcks innebär inte automatiskt att det är ett dolt fel i juridisk mening. Fastighetens ålder, tekniska livslängd och vad köparen haft anledning att förvänta sig måste vägas in.

Måste köparen reklamera inom en viss tid?

Köparen måste reklamera ett fel inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. Reklamationen ska göra det möjligt för säljaren att förstå vilket fel köparen vill åberopa.

Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas normalt tio år efter tillträdet. Tioårsfristen innebär dock inte att köparen alltid kan vänta i tio år med att reklamera. Kravet på reklamation inom skälig tid gäller fortfarande.

Vi granskar när felet upptäcktes, när reklamationen skickades och om reklamationen varit tillräckligt tydlig.

Vad kan köparen kräva?

Beroende på omständigheterna kan köparen kräva prisavdrag och i vissa fall skadestånd. Vid fel av väsentlig betydelse kan även hävning bli aktuell, men förutsättningarna för att häva ett fastighetsköp är stränga och ett sådant krav måste normalt framställas inom ett år från tillträdet.

Ett prisavdrag motsvarar inte automatiskt hela kostnaden för att reparera felet. Prisavdraget ska i grunden spegla skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt respektive felaktigt skick vid tillträdet. Reparationskostnaden kan utgöra en del av underlaget men kan behöva justeras med hänsyn till bland annat ålder, standard, slitage och värdehöjande åtgärder.

Köparens beloppsmässiga krav bör därför granskas noggrant. Offerter och uppskattade åtgärdskostnader visar inte i sig att säljaren är skyldig att betala det begärda beloppet.

Vem måste bevisa vad?

Det är normalt köparen som måste visa att det föreligger ett fel som säljaren ansvarar för. Köparen behöver bland annat kunna presentera underlag som visar:

vilket fel som föreligger,
att felet eller dess orsak fanns vid köpet,
att felet inte borde ha upptäckts,
att felet avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta,
att reklamation har skett i rätt tid,
hur det ekonomiska kravet har beräknats.

Tekniska utlåtanden, fotografier, köpehandlingar, besiktningsprotokoll och parternas kommunikation kan få avgörande betydelse. I vissa fall behöver en oberoende sakkunnig anlitas.

Om du har en dolda fel-försäkring

Om du tecknade en dolda fel-försäkring i samband med försäljningen bör du anmäla köparens krav så snart som möjligt. Försäkringens omfattning varierar och alla typer av fel eller kostnader omfattas inte.

Försäkringsbolagets bedömning avgör inte alltid slutligt om du har ett juridiskt ansvar mot köparen. Det kan därför finnas anledning att låta ett eget juridiskt ombud granska både köparens krav och försäkringsbolagets ställningstagande.

Kan tvisten lösas utan domstol?

Många tvister om dolda fel kan lösas genom förhandling. En tidig juridisk bedömning kan visa om kravet bör bestridas helt, om ytterligare utredning behövs eller om det finns skäl att diskutera en förlikning.

En förlikning kan i vissa fall vara ekonomiskt fördelaktig även när ansvarsfrågan är osäker, men beslutet bör fattas först efter att bevisläget, kostnadsrisken och kravets storlek har analyserats.

Om parterna inte kan komma överens kan tvisten behöva avgöras av domstol.

Så hjälper våra jurister och advokater dig

Treschow & Partner hjälper dig som sålt en fastighet och fått ett krav från köparen. Vi kan bland annat:

göra en första bedömning av kravet,
granska köpekontrakt, objektsbeskrivning och frågelista,
analysera besiktningsprotokoll och tekniska utlåtanden,
bedöma köparens undersökningsplikt och reklamation,
granska hur ersättningskravet har beräknats,
upprätta ett juridiskt bestridande,
kommunicera och förhandla med köparen eller dennes ombud,
hantera frågor om dolda fel-försäkring och rättsskydd,
företräda dig vid förhandling och i domstol.

Vårt mål är att ge dig en tydlig bedömning av ditt ansvar, dina risker och vilka handlingsalternativ som är mest lämpliga.

Rättsskydd kan täcka en del av kostnaden

Rättsskyddet i hem- eller villaförsäkringen kan i vissa fall täcka en del av kostnaden för juridiskt ombud i en fastighetstvist. Försäkringens villkor, självrisk och ersättningstak varierar.

Vi hjälper dig att undersöka möjligheten att använda rättsskydd och kan bistå med ansökan när förutsättningarna är uppfyllda.

Har du fått ett krav från köparen?

Kontakta oss innan du medger ansvar, accepterar ett ersättningsbelopp eller lämnar ett omfattande svar till köparen. Skicka gärna köparens krav, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, frågelistan och besiktningsprotokollet så att vi kan bilda oss en första uppfattning om ärendet.

Den första kontakten är kostnadsfri och vi återkommer normalt inom 24 timmar.

Kontakta oss

Kontakta oss och få svar inom 2 h. Alltid kostnadsfri första rådgivning.

E: info@treschowpartner.se
T: +46 (0) 704-18 55 93